Al margen de la regulación establecida en el Articulo 1.523 del Código Civil, la Ley 19/1995, de 4 julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias, introdujo una nueva figura del derecho de retracto de colindantes, dando un tratamiento privilegiado cuando el retrayente es una Explotación Agraria Prioritaria. Concretamente, en el artículo 27 se establece «Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.»
Son dos figuras distintas con una misma finalidad, y para lo que se prevén dos tratamientos jurídicos diferenciados. La principal novedad o quizás las más llamativa, a simple vista, es una ampliación sustancial de los plazos caducidad establecidos para el ejercicio de retracto de colindantes titulares de explotaciones prioritarias, de los 9 días establecidos en el artículo 1524 Código Civil pasamos al plazo de un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o 60 días desde la notificación fehaciente de la venta del artículo 27. 4 de la Ley 19/1995.
La deficiente y ambigua redacción que el legislador realiza del artículo 27.4 de la Ley 19 /1995 ha dado lugar distintas interpretaciones respecto a cómo realizar el cómputo de los plazos en ella establecida. La existencia de disparidad de criterios entre las distintas Audiencia Provinciales ha hecho necesario que por la Sala De lo Civil de Tribunal Supremo se unifique criterio, realizando una interpretación restrictiva de cómo realizar el cómputo de los plazos de caducidad establecidos en el artículo 27. 4 de la Ley 19/1995, de 4 de julio.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia nº577/2018, de 17 de Octubre de 2018, dictada en el Recurso de Casación nº 3688/2015 (Ponente Excmo. Eduardo Baena Ruiz), unifica criterios, y como ya hemos mencionado realiza una interpretación restrictiva del plazo de caducidad del ejercicio de la acción de retrato prevista en el artículo 27. 4 de la Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias, y establece que el artículo 27. 4 prevé dos plazos de caducidad, uno 60 días desde que se produzca la notificación fehaciente de la venta y, a falta de notificación fehaciente, otro de un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
Que en virtud de lo expuesto debemos de concluir que son tres los plazos de caducidad de legalmente establecidos para el ejercicio del derecho de retracto de colindantes y son los siguientes:
1.- Plazo general recogido en el artículo 1524 Código Civil, 9 días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
2.- En el supuesto de explotaciones agrarias prioritarias, 60 días desde la notificación fehaciente al retrayente de la venta
3.- En el supuesto de explotaciones agrarias prioritarias y si no hay notificación fehaciente, un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
